2026-09-19 · 分类更新

欢乐颂进京，社区商业产品线落子马家堡

发生什么9月17日，欢乐颂在北京举办品牌战略发布会暨北京马家堡项目招商推介会，宣布其社区商业产品线首次落地北京，约200位嘉宾到场。[2]

细节欢乐颂隶属华润资产，2016年起以基金化模式运作TESCO遗留的万家商业资产包，2020年团队划转至华润资本，2024年并入华润资产；文中称其已布局18城、管理30余个项目、在管面积超130万㎡。马家堡项目总经理徐铭伟表示，团队扫描周边2.5公里内40万常住人口，客群结构为50%品质家庭、30%乐活青年、20%中熟龄客群，主攻亲子陪伴、品质餐饮与生活服务。马家堡也是华润资产与长城资产战略合作的首个落地项目。[2]

Why it matters北京核心区新增供应近乎枯竭，大量2000至2010年建成的社区商业面临设施老化与定位错位；欢乐颂带着改造运营与REITs退出能力北上，可能形成AMC加专业运营的北方样本。[2]

TOPOME Take存量商业的竞争不在拿地，而在研判、改造、招商与资本退出的全链条能力；马家堡能否跑通，决定这套模式能否复制到北京及环京。[2]

证据与观察文中“布局18城”“在管面积超130万㎡”为项目方口径；上海浦江欢乐颂持有型不动产机构间REITs于2026年6月发行，欢乐颂为运营管理牵头机构。[2]

本条涉及广州天河欢乐颂、北京马家堡欢乐颂、北京东湖欢乐颂、深圳南山欢乐颂、福州仓山欢乐颂。

来源：赢商网

里斯本与蒙蒂茹：两种市集，两种服务对象

发生什么和桥机构（公众号）以葡萄牙两个市集为样本讨论老菜场改造：里斯本核心区的Time Out Market与河对岸蒙蒂茹的码头市集（Mercado do Cais）。两者没有统一模板，但对“自己是谁、该服务谁”给出了不同回答。[7]

细节Time Out Market由1892年铁穹顶市场建筑改造，2014年Time Out Lisboa团队取得西半侧空间，用编辑部选品逻辑组织内容，26家档口、8家全服务餐厅，并配有酒吧、文创商店、烹饪学校、艺术画廊等，营业时间从早上八点到凌晨两点，据负责人介绍每年接待约400万访客、其中70%是外国人。蒙蒂茹码头市集2024年11月开业，由旧仓库改造，只有十几家独立档口，周一到周三全天闭店、只做周四到周日并延时到深夜，业态围绕周边三到五公里居民的日常需求。[7]

Why it matters存量改造中最容易被忽略的变量是时间与客群结构：核心商圈做目的地，需要品牌保证与内容密度来支撑全时段客流；非核心社区做生活场，需要的是贴合度与复购率。营业日历与业态取舍因此不是经营细节，而是定位是否成立的直接体现。[7]

TOPOME Take改造项目应先回答服务半径与客群构成，再倒推空间、业态与营业时段。砍掉低效时段、把人力与营销预算集中投放到确定性高峰，再用儿童娱乐区、花店等高频刚需补齐社区属性，比照搬成功案例的形态更能提高存活率。[7]

证据与观察本文为和桥机构对两个海外市集的整理与评论，访客量、档口数量、营业时间等数字源自原文转述（其中访客结构为Time Out Market Lisboa负责人口径），未做独立核实；文中图片标注来自小红书用户。[7]

来源：和桥机构

北京宋庄首开LONG街9月25日启动开业季

发生什么宋庄首开LONG街位于北京通州宋庄小堡艺术区门户，国贸39分钟直达，为近500米无围墙开放式街区。据“感性城市SCity”报道，开业季定于9月25日至10月7日，13天安排25种演出、近200场活动，包括鱼山饭宽IP联名国韵舞蹈全球首演与铁塔市集。[9]

细节文章披露项目总建面约10万平米，涵盖5万平方米商业空间、1.2万平方米产业空间及6000平方米艺术酒店；450米主动线串联北段书店家居、中段咖啡社交与艺术文创、南段宠物友好与夜间消费。招商配比为50%区域首店、20%主力标杆、10%小众设计师品牌、10%艺术定制业态、10%生活配套，并设26家品牌的主理人山谷。[9]

Why it matters宋庄的底色是艺术生产，长期缺少承接消费的入口。项目试图把7000多位艺术从业者、2000余家艺术类企业、35家大型美术馆的产业底盘，转化为可停留、可复访的文商旅目的地，也与通州区宋庄镇推进4A级景区建设的规划方向一致。[9]

TOPOME Take副中心周边商业的机会不在客流规模，而在把看展的短停留拉长成晚餐、夜活与复访；区域首店比例与主理人内容能否持续更新，决定这类项目是开业热闹，还是长期成立。[9]

证据与观察本文为微信公众号“感性城市SCity”的项目报道，面积、配比、活动量等数字均为项目方口径，暂无第三方核验；文中称多个品牌首次落地城市副中心，实际开业与经营情况仍待观察。[9]

本条涉及回龙观首开LONG街、首开LONG街。

来源：感性城市SCity

武汉光谷东邻里中心：一片屋檐下的社区公共生活

发生什么POA建筑事务所公开武汉光谷东邻里中心设计方案。项目位于湖北武汉的高密度居住片区，东侧紧邻星河公园，南侧连接城市绿化通廊，计划周期2024-2028年，主持建筑师为潘成寿。[5]

细节据项目信息，建设用地面积31,561.45平方米，总建筑面积46,000平方米（地上30,000平方米、地下16,000平方米）。方案以连续屋盖统合层层退台，把二层高台设为“第二首层”；地面层布置游泳、零售、餐饮与便民服务，中部楼层为阅读、展览及教育培训，上部为篮球、健身及室外活动场地。大屋盖拟采用ETFE膜与单层网壳体系，下方主体为框架结构，檐下空间承担遮阳、避雨与自然通风。[5]

Why it matters邻里中心是城市公共服务与社区商业的混合体，其难点不是把业态塞进一栋楼，而是让买菜、办事、阅读、运动等不同目的的到访共享同一片场所。该方案用共同的屋盖与中庭提供空间参照，同时以错动体量、不同深度的露台保留距离感，回应了公共性效率与个体尺度之间的矛盾。[5]

TOPOME Take社区型项目的运营价值很大程度取决于“停留”的发生频率。把停留的可能性放进通行过程，让去往场馆的途中可以看公园、看中庭或坐下歇息，等于用建筑为后续招商与活动预留了可利用的公共空间资产；可分可合的单元组织也为需求变化留出调整余地。[5]

证据与观察本文事实来自“青年建筑”发布的方案介绍与项目信息、图纸、效果图，属设计方口径；项目计划周期为2024-2028年，尚未落成，建筑面积等数字均为设计指标而非实测值，功能布局亦可能随实施调整。[5]

来源：青年建筑

八个小区的下沉庭院：从挖坑到立体山水

发生什么“搜建筑”公众号以八个住宅项目为例，盘点被称为“教科书级”的创新下沉庭院做法，项目分布成都、苏州、南京、台州、杭州等地，文中图文混排，图片说明包含实景图、实拍图与鸟瞰。[11]

细节成都新绿色·J57半岛从下沉庭院到建筑架空层有近12米原生台地高差，水院上堆叠高4-5米自然玄石；苏州鸿湖上以“四水归堂”为理念设超5米定制水幕；南京江宁金茂府由加特林（JTL）设计约1400㎡庭院、约6米立体森林景观，植入约1000余株成熟乔木，其中造型黑松单株价值80-150万元；台州建发·养云打造约20米宽超长跌瀑；南京绿城·金陵月华庭院约2200平米、近9米高差、36个标高。[11]

Why it matters这类设计把下沉庭院从地面景观的附属，变为组织归家动线、会所与休憩的立体核心，也成为住宅产品的差异化卖点；但大高差、成熟乔木与定制水景，同时意味着更高的造价和后期养护门槛。[11]

TOPOME Take判断下沉庭院是否成立，不能只看效果图：要看每级台地能否被真正使用、动线是否贯通，以及植物与水体能否长期维护。[11]

证据与观察本文属设计案例汇编，面积、乔木数量与单株价格等均由项目方或设计单位口径披露，文中图片说明包含实景图、实拍图与鸟瞰，建成质量与后期养护情况仍待实地核实。[11]

本条涉及杭州招商蛇口·杭序府、南京·绿城云庐、成都金融城贝宸S1。

来源：搜建筑

丸美总部大楼：5770㎡狭地上的扭转超高层

发生什么gooood谷德设计网发布汉森伯盛新作广州丸美总部大楼，项目位于广州琶洲西区人工智能与数字经济带，总用地面积仅5770㎡、限高138m，建筑面积68,000㎡，设计/竣工年份为2022/2025。[14]

细节主楼由四个堆叠错位的体块构成，核心区向东压缩、向西释放更多公共空间；因大尺度体型扭转，超高层常见的竖向传力路径不再成立，改用结构桁架转换，角柱腾挪后实现宽敞角部空间，高区层高可达4.2m。裙楼悬挑形成面向行人24小时开放的城市观景台，首层近40%面积为底层架空、12m通高疏导自然通风；一座无柱钢结构螺旋楼梯贯穿5层，直径13.6m、无支撑段12m，从-1层直通裙房4层，并通过地下空间把地下商业与地铁通廊联接起来。[14]

Why it matters琶洲西区呈小街区、高容积率特征，项目在高度与体量上容易被沿线超高层天际线边缘化，而企业总部定位要求高识别性。作者称方案由此“从建筑学角度打造一个剑走偏锋的解决方案”，以紧凑性与复杂性塑造成标志性。[14]

TOPOME Take受限地块的价值不在“做大”，而在把限制转为结构与公共性：体块错动在第五立面形成“云端露台”，裙房悬空最大化开放地面空间，屋面全天向公众开放，地下商业接通地铁通廊，都是高密度环境下可复用的设计策略。[14]

证据与观察螺旋楼梯被吉尼斯世界纪录认证为“世界最高无支撑旋梯截面高度”，图注标注无支撑段达12m；方案由深圳市清华苑建筑与规划设计研究有限公司出建筑方案、汉森伯盛国际设计集团深化，结构设计为广州汉森建筑设计有限公司，结构顾问为RBS广州容柏生建筑结构设计事务所，室内为CCD郑中设计，景观为AECOM，业主为丸美集团，建设单位为广州禾美实业有限公司，以上均见原文项目信息栏。[14]

来源：Cubox收藏

集合石：文娱收缩下靠AI自研与情绪价值逆势增长

发生什么中购联新媒体中心发布对集合石创始人李永顺的访谈，围绕娱乐品牌如何在同质化与消费收缩中实现二次增长。[4]

细节文章介绍，集合石由线下沉浸式娱乐团队“集合石万娱”于2012年启动，首店落户上海五角场、虹桥等商圈；目前在全国布局10余家连锁加盟店，统筹运营超400家线下娱乐实体门店，累计落地1.5万余场派对活动、触达消费者30万人次、合作渠道超300家。李永顺称，2026年整体文娱消费规模预计较2025年再下降10%—15%，剧本杀、密室等门店数量已从巅峰时期3万多家锐减至8000-9000家、整体萎缩近70%。[4]

Why it matters李永顺认为市场下行不等于需求消失，消费者转向为安全感、体验感、内心满足感付费，这为线下娱乐与购物中心的联营共创提供了新方向。[4]

TOPOME Take娱乐品牌的壁垒可能不在设备规模，而在自研内容、情绪价值设计与长期服务沉淀的信任；“就近娱乐”或成未来5—10年主流。[4]

证据与观察文中数据多为品牌方口径；联营案例以上海瑞安商圈项目和一处未具名的二次元主题项目为例，实际经营效果仍待独立核实。[4]

本条涉及南京希尔顿酒店、以上海马戏团主题门店为例、上海瑞安商圈联营项目。

来源：中购联新媒体中心

深圳卓悦中心：把中央大街做成CBD的情绪补给站

发生什么深圳福田CBD的深圳卓悦中心以7周年为新起点启动全面焕新，把“情绪疗愈”作为空间内容运营的底层逻辑：以中央大街为核心场景，构建超头部IP、文化艺术IP、跨境文旅IP三类运营策略，把商业空间做成情绪补给站。[6]

细节据赢商网报道，7周年“比奇堡的居民们”华南首展期间客流同比增长48%、销售额同比增长33%，相关话题浏览量达2.8亿；会员消费人数同比增长45%、会员拉新同比增长97%。据赢商网监测，项目2025年全年总销售额63.5亿元、总客流4500万人次。今年上半年完成超100家品牌焕新、30余家高能级首店；北区B1层2026年8月启动调改，预计12月重新开街。[6]

Why it mattersCBD客群以19-34岁年轻高净值人群为主，单纯商品供给难以形成区分度。卓悦中心把可被分享的公共情绪事件排在日常客流路径上，再用首店与餐饮矩阵承接转化，等于把“内容运营”纳入商业资产的估值链条：流量不再依赖促销买量，而依赖内容的持续供给能力。[6]

TOPOME Take存量商场的改造顺序值得借鉴——先重构公共空间与内容节奏，再调整品牌结构，最后用会员权益与跨境服务把短期流量沉淀为长期粘性。首店占比与品牌矩阵只是结果，真正的投入在于长期的内容生态维护与运营节奏。[6]

证据与观察本文事实来自赢商网（WIN商业地产头条）报道，部分经营数据由项目方披露、部分为赢商网监测口径；品牌进驻与围挡状态引自原文，实际开业与营业情况仍需以商场与品牌官方信息核实。[6]

来源：WIN商业地产头条

兴业太古汇：把“路易号”流量转成重奢与首店底盘

发生什么9月16日，美国瑜伽品牌ALO的内地首店正式入驻项目南花园侧原蔚来所在的三层独栋；上月，Gucci落地内场北侧入口的门神位。文章作者马尔文给出数据：2026年上半年兴业太古汇零售销售额同比大涨82%，日均客流接近9万人次（未标注统计来源）。[13]

细节重奢端，项目召回从芮欧百货出走的Ferragamo，在相邻铺位完成Max Mara移位扩店，推动Emporio Armani、TAG Heuer、Mackage落位二层，并在邻近兴业中心办公楼的双层独栋引入由宝嘉尔代理运营的上海首座劳力士之家，其二层设上海首家官方认证二手表销售专区。首店端，来自泰国的PANPURI内地首店已在地下一层启幕，NikeSKIMS中国首家慢闪店本月在北广场启幕，Fabrique上海首店、致知首家线下店、Ann Andelman旗舰店内嵌的全球首家咖啡店年内落地。运营端，南花园查公馆引入香港会员制葡萄酒私享俱乐部Club Batard。[13]

Why it matters南京西路是全国首个“千亿商圈”，重奢话语权长期由恒隆广场主导。作者认为，仅依靠个别奢侈品牌“单打独斗”维持项目定位已不再成立：六大品牌在上海的门店已集中至6个项目，而这一数字在去年年初还有11个。[13]

TOPOME Take流量红利需要硬件与动线先行承接：项目提前完成北广场硬件改造，形成地下一层至二层的“多首层”格局，才能把打卡客流导入场内。首店带来的稀缺性与新鲜感要转化为稳定业绩，还要考验团队的筛选与培育能力，进而形成“吸引优质品牌—持续更新内容—沉淀客群心智”的循环。[13]

证据与观察上述数字与品牌动态均出自Mall先生文章，未标注统计来源；ALO、NikeSKIMS等门店的开业与营业状态以项目及品牌披露为准，实际营业待核实。原文另称项目仍在与LVMH集团洽谈引入Dior与Tiffany，Gucci新店揭幕及外立面完成效果亦属后续进展。[13]

本条涉及ONE Shanghai、路易号、广州太古汇。

来源：Mall先生

大模型切入商场巡检，商敏信息称准确率超95%

发生什么知茂云发布的文章中，视觉大模型服务商商敏信息提出以AI接管商场物业巡检，把“看见”变成“看懂”，用自研视觉大模型加自动派单闭环替代人工巡检。[1]

细节文章先列人工巡检的四类痛点：夜班巡检员需在2小时内跑完26个点位、近4万平方米；一个30万平方米的商场，专职巡检加安保人力一年支出80万至150万元，巡检员流动率超40%。商敏信息以“商敏-VL”与“商敏-Deeppixel系列”视觉大模型为核心，小模型实时识别加大模型二次复核，覆盖安全、环境、消防、店铺与施工、员工、车辆、经营七类场景；文中称识别准确率可推至95%以上、虚警过滤90%以上。[1]

Why it matters商场巡检长期依赖人力、标准不一、留痕困难；若识别与派单闭环稳定，可能改变物业的成本结构，也把巡检数据接入经营决策。[1]

TOPOME Take评估此类方案要看识别准确率的实测口径、误报率与落地案例，而不是只看供应商单方披露的数字。[1]

证据与观察文章未给出已部署的具体商场名称、数量或第三方测评；文中“坪效提升8%–20%”等收益数据同样缺少测算口径，需谨慎对待。[1]

来源：知茂云

凯谛思报告：中国内地建造成本仍具竞争力

发生什么Arcadis凯谛思发布《2026年国际建筑成本指数》并给出中国市场洞察，认为建筑市场竞争力正从单纯低价转向项目交付能力、供应链、生产力与成本确定性。[3]

细节报告显示，中国香港和澳门位列亚太地区建造成本最高城市前两位，分别排名全球第16位和第21位；北京、上海、深圳、广州、武汉及成都位列全球第86至92位区间。文章引用数据称，2025年中国建筑业增加值为8.64万亿元人民币，占GDP比重6.16%。文章重点介绍MiC模块化建筑：香港自2017年起连续八年将MiC写入《施政报告》，已有超过100个政府及私人项目采用；并提到一座位于美国洛杉矶的酒店，2至11层酒店房间由238个箱式钢结构模块搭建，总层高约40米，从中国生产模块到美国落地用时不到5个月。[3]

Why it matters随着房地产开发放缓、利润承压，建造业竞争核心转向交付确定性，模块化被寄望于提升生产力，成本管理角色也从事后核价转向前置规划与跨境供应链管理。[3]

TOPOME Take对开发商而言，较低造价不等于较低风险，能否在工期内高质量交付更重要；香港以政策指标推动MiC的做法值得关注。[3]

证据与观察文章为Arcadis凯谛思自行发布，成本排名与案例多为其服务项目；腾讯总部园区、阿里巴巴全球总部（西溪园区五期）仅作服务案例列出，未给出面积、投资额等细节。[3]

本条涉及简约公屋项目、某知名M酒店。

来源：Arcadis凯谛思